ГЛАВА XXVII. МАРАЗМИ ПЛАТИ ЗА ЗЕМЛЮ

ДПАУ ВВАЖАЄ, ЩО ПЛАТНИК ЄДИНОГО ПОДАТКУ ПРИ ЗДАЧІ В ОРЕНДУ НЕРУХОМОСТІ, ПОВИНЕН СПЛАЧУВАТИ ЗЕМЕЛЬНИЙ ПОДАТОК ЗА ЗЕМЛІ ПІД НЕЮ

Пункт 6 Постанови Кабінету Міністрів України від 16.03.2000 N 507 “Про роз’яснення Указу Президента України від 3 липня 1998 року N 727”, яким сказано, що платник єдиного податку звільняється від плати (податку) за землю лише за ділянки, які використовуються ним для провадження підприємницької діяльності, ніяк не дає спокою ДПАУ. В фіскальному Листі від 20.09.2006  N 17471/7/15-0617 вона вважає, що суб’єкт підприємницької діяльності — власник землі чи землекористувач, який є платником єдиного податку та звільняється від сплати земельного податку, за земельні ділянки під будівлями, спорудами або їх частинами, переданими в оренду іншим суб’єктам господарювання, повинен сплачувати земельний податок на загальних підставах. На нашу думку таке трактування Указу Президента України про спрощену систему оподаткування перевищує трактовку Кабінету Міністрів України.

По-перше, платник єдиного податку звільняється від плати (податку) за землю лише за ділянки, які використовуються ним для провадження підприємницької діяльності. Таким чином, якщо вся підприємницька діяльність платника єдиного податку полягає лише в наданні земельних ділянок чи споруд в оренду (наприклад, девелоперська діяльність), то він жодним чином не повинен сплачувати земельний податок. Адже земля і споруди передано в оренду в межах підприємницької діяльності, про яку може бути зазначено в Свідоцтві про сплату єдиного податку (у фізичних осіб, платників цього податку). Якщо вважати думку ДПАУ справедливою, то виходить, що платник єдиного податку за свою підприємницьку діяльність з нерухомістю повинен сплачувати, всупереч пункту 6 Постанови Кабінету Міністрів України від 16.03.2000 N 507 “Про роз’яснення Указу Президента України від 3 липня 1998 року N 727”, і єдиний податок, і земельний податок. Крім того З урахуванням положень Господарського кодексу України діяльність можна вважати такою, що містить ознаки підприємницької, якщо ця діяльність одночасно:

1) спрямована на виготовлення та реалізацію продукції (виконання робіт) надання послуг вартісного характеру, які мають цінову визначеність;

2) є самостійною, ініціативною, систематичною, на власний ризик;

3) здійснюється з метою досягнення економічних і соціальних результатів та отримання прибутку. У підприємців, які живуть за рахунок нерухомості все це є.

По-друге, ДПАУ скористалася положенням статті 797 Цивільного кодексу про те, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою. І вона захотіла цю плату за користування земельною ділянкою від платників єдиного податку транзитом отримати собі. В цьому випадку у платників єдиного податку-юридичних осіб виникає безпосереднє подвійне оподаткування – адже вони сплачують відсотки від сум отриманої орендної плати і ще ніби змушені віддавати земельний податок.

Для уникнення цієї проблеми та конфліктів з ДПАУ слід звернутися до того самого Цивільного кодексу. Згідно із статтею 796 Цивільного кодексу України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Що таке окрема частина будівлі ? Чи є окреме приміщення окремою частиною будівлі ? Державне статистичне спостереження за формою N 2-інвестиції “Звіт про капітальні інвестиції (затверджено наказом Держкомстату України від 12 грудня 2001 р. N 491) передбачає, що у рядку 028 відображаються капітальні інвестиції в придбання будівель, споруд, їх окремих частин (в тому числі квартир) та об'єктів незавершеного будівництва. З іншого боку згідно з абзацом першим частини другої статті 13 Закону України від 10.04.1992 р. №2269-XII “Про оренду державного та комунального майна" орендоване майно (крім таких видів нерухомого майна, як приміщення, частини будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим. Тобто цей Закон відрізняє окреме приміщення та частину будівлі. Так само Закон України від 23.03.96 р. №98/96-ВР "Про патентування деяких видів підприємницької діяльності" в частині третій статті 3 говорить, що під пунктами продажу товарів у цьому Законі слід розуміти магазини та інші торгові точки, які знаходяться в окремих приміщеннях, будівлях або їх частинах і мають торговельний зал для покупців або використовують для торгівлі його частину. Тобто окреме приміщення і частина будівлі не одне і те саме. Тобто приміщення – це квартира, кімната, а частина будівлі – це підвал, поверх, горище, прогін, секція тощо.

Однак у нас цього не розуміють. Зокрема обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше (стаття 793 Цивільного кодексу України). І всі нотаріуси як один посвідчують не лише оренду окремих частин будівель, але і тривалу оренду приміщень, квартир тощо. Крім того згідно з підпунктом 9.1.4 Закону про податок з доходів фізичних осіб обов'язковому нотаріальному посвідченню підлягають договори здавання в оренду нерухомого майна, якщо і орендодавцем, і орендарем є фізичні особи, при цьому орендар не є суб'єктом підприємницької діяльності.

Також державній реєстрації підлягають такі правочини, як договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж один рік (стаття 794 Цивільного кодексу України).

Але на щастя, нотаріальне посвідчення чи державна реєстрація орендних договорів щодо нерухомості не впливають на оподаткування. Більше того, є тенденція податківців оподатковувати і незареєстровані договори зі зрозумілих причин.

А тому знову повернемося до статті 796 Цивільного кодексу України, яка говорить, що  одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться.

Таким чином, щоб не мати проблем із земельним податком, слід надавати в оренду не всю будівлі, а лише ту її окрему частину, яка не знаходиться на земельній ділянці. Наприклад, замість оренди одноповерхового будинку укладається договір оренди на перший поверх, а підвал та горище формально в оренду не передаються. У разі оренди багатоповерхового офісу в оренду передаються поверхи вище підвалу, а все, що нижче, і яке знаходиться на землі, залишається за орендодавцем (перший поверх знаходиться не на землі, а на підвалі, відповідно другий поверх знаходиться не на землі, а на першому поверсі тощо). І це зрозуміло, адже тоді фактично користування земельною ділянкою відбувається користувачем підвалу, а не користувачами інших поверхів чи горища. А ним є орендодавець, який звільнений від плати за землю щодо земельних ділянок, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності. Тобто власники першого та вищих поверхів користуються не земельною ділянкою, а повітряним простором над підвалом, його стінами (фундаментом) та нижніми квартирами, а власник підвалу вже користується земельною ділянкою, але і цього у нього може не бути. Це підтверджує користування земельними ділянками в багатоповерхових житлових будинках - відповідно до частини першої  статті 42 Земельного кодексу земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Тобто мешканці багатоповерхівок не є користувачами земельних ділянок, навіть якщо це магазин на першому поверсі. Крім того, за частиною другою статті 42 Земельного кодексу передбачено, що у разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об’єднанню власників. Тобто ані громадяни ані інші користувачі теж не є в цьому випадку користувачами ділянки – користувачем є об’єднання власників.

Крім того оптимальний вихід із ситуації зі сплатою земельного податку платником єдиного податку при передачі в оренду нерухомостіпідсказує і сама ДПАУ в Листі від 22.09.2006  N 10641/6/15-0616: У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Таким чином, якщо в договорі визначити, що земельна ділянка передається в користування лише в розмірі 10 кв.м., хоча в оренду взято нерухоме майно пощею в 1000 кв. м., то все буде цілком законно (ну не потребує орендар ще і земельної ділянки, йому вистачає і 10 кв.м. для одного авто...)

Віталій МОСЕЙЧУК

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

ЛИСТ

                  20.09.2006  N 17471/7/15-0617

                        Про плату за землю

Указом Президента України від 03.07.98 N 727 ( 727/98 )  "Про спрощену  систему  оподаткування,  обліку  та  звітності суб'єктів малого підприємництва" (в редакції Указу Президента України від 28 червня  1999  року  N  746/99  (  746/99  ),  регулюється  порядок застосування спрощеної системи оподаткування,  обліку та звітності суб'єктів  малого  підприємництва.  Суб'єкт малого підприємництва, який сплачує єдиний податок,  не є платником ряду видів податків і зборів (обов'язкових платежів), зокрема, плати (податку) за землю.
     Постановою  Кабінету  Міністрів України від 16.03.2000  N 507 ( 507-2000-п ) "Про роз'яснення Указу  Президента  України  від  3 липня 1998 року N 727" (пункт 6),  роз'яснено,  що платник єдиного податку звільняється від плати (податку) за землю лише за ділянки, які   використовуються   ним   для   провадження   підприємницької діяльності.

Згідно із статтею 796 Цивільного кодексу України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Відповідно до статті 797 Цивільного кодексу України плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Статтею 2 Закону України від 03.07.92 N 2535-XII ( 2535-12  ) "Про  плату за землю"  в редакції Закону від 19.09.96  N 378/96-ВР ( 378/96-ВР ) (зі змінами та доповненнями,  далі Закон N 2535-XII) використання землі в Україні є платним.  Об'єктом плати за землю є земельна ділянка,  яка перебуває у власності або  користуванні,  у тому  числі  на  умовах оренди,  а суб'єктом (платником) – власник землі та землекористувач,  у тому числі орендар. Власники землі та землекористувачі,  крім орендарів, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

При передачі суб’єктом підприємницької діяльності, який є платником єдиного податку, будівель або споруд (їх частин) іншим суб’єктам господарювання земельні ділянки використовують наймачі будівель чи споруд, які здійснюють діяльність в орендованих будівлях або спорудах, а відповідно — й на земельних ділянках під ними.

Отже, суб’єкт підприємницької діяльності — власник землі чи землекористувач, який є платником єдиного податку та звільняється від сплати земельного податку, за земельні ділянки під будівлями, спорудами або їх частинами, переданими в оренду іншим суб’єктам господарювання, повинен сплачувати земельний податок у порядку та за ставками, визначеними законом N 2535-XII.

Заступник Голови Л.Є.Боєнко

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ

ЛИСТ

                  22.09.2006  N 10641/6/15-0616

               Щодо компенсації орендодавцю витрат

                   на сплату земельного податку

Державна податкова адміністрація України розглянула звернення щодо компенсації орендодавцю витрат на сплату земельного податку та в межах своєї компетенції повідомляє таке. Справляння земельного податку здійснюється відповідно до Закону України від 03.07.92 р. N 2535-XII “Про плату за землю” (зі змінами та доповненнями, далі — Закон N 2535-XII), яким встановлено ставки земельного податку, порядок його обчислення та сплати, пільги щодо оподаткування землі тощо.

     Статтею 5 Закону N  2535-XII  встановлено,  що об'єктом  плати  за  землю  є  земельна ділянка,  а також земельна частка (пай),  яка перебуває у власності або користуванні,  у тому числі на умовах оренди, а платниками є власники земельних ділянок, земельних  часток  (паїв)  та  землекористувачі,  у   тому   числі орендарі.

Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата (ст. 2 Закону N 2535-XII ).

Підставою для нарахування земельного податку, як встановлено ст. 13 Закону N 2535-XII, є дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, — договір оренди такої ділянки.

     Відповідно до п.  3 ст.  12 Закону N 2535-XII від земельного податку звільнені заклади, установи та організації, які повністю утримуються за рахунок бюджету  (за  винятком  військових формувань,  утворених відповідно до законів України, крім Збройних Сил України та Державної прикордонної служби України).

Якщо підприємства, установи та організації, що користуються пільгами щодо земельного податку, мають у підпорядкуванні госпрозрахункові підприємства або здають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини, податок за земельні ділянки, зайняті цими госпрозрахунковими підприємствами або будівлями (їх частинами), переданими в тимчасове користування, сплачується у встановлених розмірах на загальних підставах (частина п’ята ст. 12 Закону N 2535-XII ).

Статтею 1 Цивільного кодексу України визначено, що цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.

За договором найму (оренди), як визначено ст. 759 Кодексу, наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із ст. 762 Кодексу за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ст. 796 Кодексу одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

При цьому, як встановлено ст. 797 Кодексу, плата, що справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

Заступник Голови Л.Є.Боєнко

 ____________

Постійна адреса статті в Інтернеті: http://www.marazm.org.ua/tax_zem/27_11.html

[an error occurred while processing this directive]

Головна сторінка | Українська національна ідея. Українократія | КУТКИ СПОЖИВАЧА для всіх міст з літературою |  ІНФОРМАЦІЙНІ СТЕНДИ, щити, дошки | Уголки потребителя для всех городов с литературой | Информационные стенды, щиты, доски | Перекидні системи Перекидные системы | Штендеры, Штендери | Буклетницы Буклетниці | Коментар Податкового кодексу, Митного Комментарий Налогового кодекса, Таможенного| НОВИНИ | | Реклама | Контакт | Журнали з охорони праці та інші | Календар бухгалтера Календарь бухгалтера | Інструкції з охорони праці |Оперативна поліграфія, тиражування |  Фотоприколы | Термінологічний словник | Книги, словник, реферати з історії, ЗНО з історії України Скачати Книгу маразмів України одним файлом

(C) Copyrіght by V.Moseіchuk, 1999-2023. All rіghts reserved. Тел. (067) 673-51-59, (099) 565-62-62, (093) 918-70-99.
Пропозиції та зауваження надсилайте на
Електронним та друкованим ЗМІ дозволяється  цитування матеріалів Книги маразмів України за умови посилання на Книгу маразмів України та сайт www.marazm.org.ua Обов'язкове посилання наступного змісту: "За матеріалами Книги маразмів України (www.marazm.org.ua)…". з використанням в Інтернеті гіперпосилання (hyperlink) на Книгу маразмів України  (www.marazm.org.ua). Іншим організаціям та приватним особам використання матеріалів для публічних цілей дозволяється за умови окремого дозволу автора з дотриманням вищезгаданих посилань.