ОПТИМІЗАЦІЯ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЖИТЛА. РОДИЧАМ КВАРТИРУ ЛІПШЕ ДАРУВАТИ ЧИ СПАДКУВАТИ, А СТОРОННІМ ОСОБАМ - КУПЛЯТИ

Часто виникає питання: “Як ліпше з фінансової точки зору оформити нерухомість – через договір купівлі-продажу чи дарування ?”. Чи може ліпше оформити заповіт ?

Розглянемо це питання докладніше з точки зору оподаткування. При переході права власності на нерухоме майно можуть виникати такі збори та податки: податок з доходів фізичних осіб, пенсійний збір та державне мито (при оформленні через державні нотаріальні контори). Проаналізуємо порядок сплати кожного з цих платежів при оформленні договору купівлі-продажу, дарування чи оформлення спадщини.

Податок з доходів фізичних осіб

Згідно з підпунктом 22.1.5 Прикінцевих положень Закону України “Про податок з доходів фізичних осіб” , стаття 11 Закону, яка регулює порядок сплати податку з доходів фізосіб при продажу нерухомого майна набрала чинності з 1 січня 2006 року.

Вона передбачає, що з продажу нерухомого майна, яке перебувало у власності платника податку на момент набрання чинності цим Законом (1 січня 2004 року) дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року будинку, квартири чи кімнати (включаючи землю, що знаходиться під таким об'єктом нерухомого майна, або присадибну ділянку), оподатковується за ставкою цього податку у розмірі 1 відсотка від вартості такого майна, якщо загальна площа такого будинку, квартири або кімнати не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі, коли площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. При цьому важливо відмітити, що сума нарахованого податку зменшується на документально підтверджену суму державного мита, сплаченого у зв'язку з таким відчуженням.

При продажу нерухомого майна набутого у власність платником податку після набрання 1 січня 2004 року відбувається оподаткування прибутку, а не доходу. Прибуток, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року будинку, квартири чи кімнати (включаючи землю, що знаходиться під таким об'єктом нерухомого майна, або присадибну ділянку), оподатковується за ставкою податку в 13%  (з 1 січня 2007 року – 15%).

Зазначений прибуток розраховується як позитивна різниця між доходом, отриманим внаслідок продажу такого об'єкта нерухомості, та витратами, понесеними на його придбання (будівництво), зменшена на 10 відсотків у розрахунку за кожний рік володіння такою нерухомістю, починаючи з другого календарного року, наступного за роком набуття власності на таку нерухомість, а саме за такою формулою:

П = (Д - В) х (1 - 0,1 х (Р - 1)), де

П - оподатковуваний прибуток;

Д - дохід, отриманий платником податку внаслідок відчуження об'єкта нерухомості;

В - витрати, понесені платником податку у зв'язку з придбанням такого об'єкта нерухомості;

Р - кількість повних або неповних календарних років, протягом яких об'єкт нерухомості перебував у власності платника податку (спільній сумісній власності з іншим членом подружжя).

При цьому сума податку з такого прибутку не може бути меншою суми мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня року, в якому відбувається відчуження такого об'єкта нерухомості (з 1 січня 2006 року – 350 грн.). Крім того сума податку з цього прибутку не зменшується на суму сплаченого державного мита.

При даруванні та успадкуванні діють правила оподаткування податком з доходів фізосіб, які передбачені для успадкування (стаття 13 Закону про податок з доходів фізосіб). Однак є таке виключення, щоправда на оподаткування успадкування чи дарування нерухомого майна воно не впливає,  - не підлягають оподаткуванню доходи як кошти або майно (майнові чи немайнові права), подаровані одним членом подружжя іншому, у межах їх частини спільної часткової чи спільної сумісної власності згідно із законом (пункт 14.2 Закону про податок з доходів фізосіб). 

 Тому якщо нерухомість дарується чи успадковується членами сім'ї першого ступеня споріднення фізичної особи (до них відносяться батьки та батьки її чоловіка або дружини, її чоловік або дружина, діти як такої фізичної особи, так і її чоловіка або дружини, у тому числі усиновлені ними діти) та другого ступеня споріднення (до них відносяться інші члени сім’ї фізичної особи, які не належать до першої ступені), то оподаткування отриманої нерухомості відбувається за нульовою ставкою. Тобто його немає.

Але при отриманні в дарунок чи спадщину нерухомості сторонніми особами, оподаткування відбувається за повною ставкою в 13% (з 1 січня 2007 року – 15%).

А при отриманні спадщини  чи дарунка будь-яким спадкоємцем (обдарованим) від спадкодавця чи дарувателя, що є іноземцем, ставка податку становить 26% від об'єкта спадщини чи дарунка (з 1 січня 2007 року ставка податку станови­тиме 30%).

Пенсійний збір

Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, який сплачується при купівлі нерухомого майна і становить 1% від його вар­тості, у разі набуття квартири шля­хом дарування або успадкування не сплачується.

Це випливає з того, що згідно з абзацом першим пункту 9 статті 1 Закону  України від 26.06.97 р. №400/97-ВР "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування" платниками цього пенсійного внеску є підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, за винятком державних підприємств, установ і організацій, що придбавають нерухоме майно за рахунок бюджетних коштів, установ та організацій іноземних держав, що користуються імунітетами і привілеями згідно із законами та міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, а також громадян, які придбавають житло і перебувають у черзі на одержання житла або придбавають житло вперше. На жаль останнім звільненням скористатися в нормальному порядку неможливо, оскільки ніхто достеменно не може довести, що він купує житло вперше.

Крім того об’єктом оподаткування є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна (пункт 8 статті 2 вищезгаданого Закону). Таким чином при даруванні та успадкуванні пенсійних внесків немає.

Державне мито

Згідно з підпунктом “а” пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» при оформленні договору купівлі-продажу нерухомості розмір державного мита за нотаріальне посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження,  становить 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму  доходів громадян (17 грн.). Розмір цього мита не залежить від ступеня рідства.

При набутті квартири шляхом да­рування згідно з підпунктом «а» пункту 3 статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» розмір державного мита за нотаріальне посвідчення договору дарування становить 1 % суми договору (тобто вартості квартири), але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (17 грн.). Статтею 1 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне ми­то» передбачено, що платником дер­жавного мита є особа, в чиїх інтере­сах вчинюються дії. Тому державне мито, як правило, сплачує обдарований.

Підпунктами «є» і «ж» пункту 3 статті З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» передбачені такі ставки державного мита при но­таріальному оформленні документів на спадкування. Спадкодавець спла­чує державне мито за посвідчення заповіту в розмірі 0,05 неоподаткову­ваного мінімуму доходів громадян. За видачу свідоцтва про право на спадщину спадкоємець сплачує дер­жавне мито в розмірі 0,5% суми спад­щини (вартості квартири, що успад­ковується). Від державного мита за видачу свідоцтва звільнено громадян на жилі будинки в сільській місцевості за умови, що ці громадяни постійно проживатимуть у цих будинках і працюватимуть у сільській місцевості, а також на жилий будинок, пай у житлово-будівельному кооперативі, квартиру, що належала спадкодавцеві на праві приватної власності, якщо вони проживали в цьому будинку, квартирі протягом шести місяців з дня смерті спадкодавця.

Складемо таблицю оптимізація для наглядного уявлення про розміри податкових платежів

Таблиця оптимізації при переоформленні нерухомого майна

Родичам квартиру ліпше дарувати чи спадкувати, а стороннім особам - купляти

Висновок. Як бачимо найвигіднішим варіантом є успадкування по лінії родичів, потім йде дарування родичами нерухомості. Для сторонніх осіб найвигіднішим варіантом отримання нерухомості залишається купівля-продаж. Необхідно зазначити, що суттєвим моментом, який відрізняє дарування від спадкування, є те, що при даруванні об'єкт дарування пе­реходить у власність обдарованого відразу після нотаріального посвідчення договору дарування та його державної реєстрації. А при спадкуванні об'єкт спадкування пе­реходить у власність спадкоємця після смерті спадкодавця. Крім того, спадкодавець має право змінити за­повіт і призначити своїм спад­коємцем іншу особу.

Основними документами для но­таріального посвідчення договору купівлі-продажу, дарування або оформлення спад­щини є правоустановчий документ на квартиру (це може бути попередній договір купівлі-продажу, дарування, свідо­цтво на право власності тощо), а також довідка-характеристика з бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна. Крім цих документів, у кожному конкретному випадку можуть бути необхідними додаткові документи: письмові пого­дження подружжя чи інших співвлас­ників квартири, а також осіб, що ма­ють право на користування кварти­рою, на її відчуження; дозвіл органу опіки та піклування на відчуження квартири, якщо у квартирі прожи­ває дитина, та інші документи.

Віталій МОСЕЙЧУК

 ____________

Постійна адреса статті в Інтернеті: http://www.marazm.org.ua/index.html?/tax_mito/4_4.html

[an error occurred while processing this directive]

Головна сторінка | Українська національна ідея. Українократія | КУТКИ СПОЖИВАЧА для всіх міст з літературою |  ІНФОРМАЦІЙНІ СТЕНДИ, щити, дошки | Уголки потребителя для всех городов с литературой | Информационные стенды, щиты, доски | Перекидні системи Перекидные системы | Штендеры, Штендери | Буклетницы Буклетниці | Коментар Податкового кодексу, Митного Комментарий Налогового кодекса, Таможенного| НОВИНИ | | Реклама | Контакт | Журнали з охорони праці та інші | Календар бухгалтера Календарь бухгалтера | Інструкції з охорони праці |Оперативна поліграфія, тиражування |  Фотоприколы | Термінологічний словник | Книги, словник, реферати з історії, ЗНО з історії України Скачати Книгу маразмів України одним файлом

(C) Copyrіght by V.Moseіchuk, 1999-2024. All rіghts reserved. Тел. (067) 673-51-59, (099) 565-62-62, (093) 918-70-99.
Пропозиції та зауваження надсилайте на
Електронним та друкованим ЗМІ дозволяється  цитування матеріалів Книги маразмів України за умови посилання на Книгу маразмів України та сайт www.marazm.org.ua Обов'язкове посилання наступного змісту: "За матеріалами Книги маразмів України (www.marazm.org.ua)…". з використанням в Інтернеті гіперпосилання (hyperlink) на Книгу маразмів України  (www.marazm.org.ua). Іншим організаціям та приватним особам використання матеріалів для публічних цілей дозволяється за умови окремого дозволу автора з дотриманням вищезгаданих посилань.